17 mai 2009 ..... Immobilier, est-ce le moment d'acheter ou de vendre ?

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Combien de temps la déflation va-t-elle encore durer ?

A quand l'inflation ?

L'hyper-inflation ???

Aux Etats-unis, , en février (dernières données publiées), les prix de l'immobilier ont déjà chuté de 30% depuis leur plus haut de juillet 2006.
Plus proche de nous, la baisse est particulièrement violente en Angleterre, Irlande et Espagne.

L'avis de Loïc ABADIE:
 
"Je déconseille fortement tout achat de biens immobiliers dans le contexte actuel, à moins de trouver une opportunité qui vérifie le critère : rendement locatif > 8% (hors incitations fiscales).
Pour ma part je suis locataire par choix, et attends tranquillement le "carnage" à venir sur l'immobilier.
Je parle bien entendu pour la France.
Aux USA, il y a sans doute déjà de bonnes opportunités dans les zones les plus durement touchées par les saisies, mais je ne suis pas un "local" donc il m'est difficile d'en profiter ! "

L'avis de JEF:

"Mon raisonnement sur l'immobilier est un peu le même que pour l'or.
Si l'on devait baser ses choix sur des données connues il faudrait aujourd'hui revendre son or et empocher sa plus-value, mais qui le fait ?
Même le FMI semble revenir sur sa décision et le prix de l'or qui aurait dû s'effondrer a légèrement monté.

Pourquoi ? 

Parce que cette crise est hors norme et que l'on sent bien que l'on va un jour se retrouver face au mur de l'endettement et donc de l'instant de vérité sur la valeur réelle des dettes c'est-à-dire des monnaies fiduciaires par rapport aux biens tangibles.

Et personne ne connait cette échéance, car elle reste purement psychologique avec un effet d'avalanche propre à ce type de réaction et qui ne laissera sûrement pas le temps au patrimoine de s'ajuster.

Et, comme l'or, l'immobilier (surtout en France) a des airs de valeur refuge.
Pour peu que l'on monte une opération bien située, à un prix bien négocié et que l'on ait en contrepartie de la dette, le cash au cas ou...pour pouvoir attendre…"


L'avis de SHAD:

"La démographie française n'étant pas celle de l'Allemagne et du Japon, on ne risque pas à priori de se retrouver avec une très longue chute de l'immobilier.
Pour moi, la pente de la chute de l'immobilier dépend de la vigueur de l'action de la zone Euro et de la BCE vis à vis de la crise en cours. Les prix chuteront probablement par à coups au fur et à mesure des hésitations européennes."


L'avis de Jean-Christophe Bataille:

"D'accord sur une moindre chute de l'immobilier en France puisque les excès y ont été moins importants qu'en Espagne ou en Angleterre.

Sur les taux ... tout ne peut être que progressif et enchaîné, c'est pour ça que l'échéance est incertaine.

Si les taux parviennent à monter à 15 %, c'est n'est qu'après une suite d'événements.

Le mécanisme initial est celui d'un krach obligataire de quelques pour cent lié à une défiance envers les monnaies occidentale, puis une très forte montée de l'or et des MP, arrêt des achats immobiliers avec rechute majeure de l'économie à cause de la montée des taux, baisse des prix de l'immobilier mais forte augmentation des coûts du crédit (ce qui ne relance pas les acquisitions sauf pour les gens qui peuvent acheter tout en cash, d'où la distinction essentielle cash-crédit et la difficulté de se positionner à ce moment là si on a a pas une dimension patrimoniale suffisante), montée des prix à la consommation par les coûts-matières et énergie (surtout si les émergents commencent un peu à découpler avec une monnaie plus stable et un coût crédit inférieur), aggravation forte de la récession en occident, revendications sociales majeures en occident et ajustement des salaires à la montée des prix comme dans les années 70 avec un mécanisme un peu différent (l'indice des prix va grimper à cause d'une explosion des coûts matières, mais les prix des produits importés de Chine vont augmenter encore plus par une réévaluation du yuan vs monnaie occidentales), montée supplémentaire des taux, etc ...

C'est une spirale inflationniste sans croissance liée à une explosion des coûts matières déclenchée par une dévalorisation monétaire issue de la planche à billet.

Je ne suis pas devin et ce n'est que mon humble avis, mais si l'occident n'arrête pas de faire fonctionner son imprimante, je suis convaincu que c'est ce qui va se passer avec probablement des variantes en terme de calendrier selon la précocité ou pas du découplage des émergents (simple récession en V en Chine ?).

Enorme avantage bien intégré par les partisans de la planche à billet par rapport à une crise déflationniste longue : les acteurs économiques se désendettent très vite sur 6 ou 7 ans.

Par ailleurs :

- Les avoirs des caisses de retraite des babyboomers vont se dévaloriser sur toute la partie obligataire de leur portefeuille.
- Seules les obligations à taux variables vont progresser.
- En France, les assurances vie vont voir progressivement voir leurs encours en euros chuter de façon considérable.
- Les actions cycliques et financières vont chuter très bas en monnaie constante.
- Les valeurs de rendement pérenne plus ou moins indexées sur l'inflation s'en sortiront beaucoup mieux et sont à des cours d'achat sous CAC 2500.
- Les matières premières vaudront beaucoup plus cher qu'aujourd'hui tant en monnaie courante qu'en monnaie constante et on peut garder, en assurance contre un krach obligataire précoce, une partie de celles qu'on a achetées à bas prix durant les plus bas.
- Les prix de l'immobilier vont dans un deuxième temps grimper en monnaie courante avec la hausse faciale des salaires et l'importance de la masse monétaire en circulation. L'opportunité d'achat à bon et très compte aura disparu.
- Le pouvoir d'achat ne montera pas en occident en monnaie constante.
- Les émergents feront aussi de l'inflation, mais la croissance de leur pouvoir d'achat devrait être bien meilleure.
- L'or va connaitre un pic puis chutera brutalement lorsque la stagflation sera bien installée."